路線価が5年連続で上昇し、不動産オーナーの相続税負担が増すリスクが高まっています。

本記事では、土地評価の基本から、大幅な節税が可能な「小規模宅地の特例」の仕組みと適用の注意点までを詳しく解説します。

目次
1. 物価高騰と路線価上昇が及ぼす影響
2. 土地の評価方法と「小規模宅地の特例」による減額措置
3. 特例適用の落とし穴！「同居の実態」に対する税務署の厳しい目
4. おわりに

１．物価高騰と路線価上昇が及ぼす影響

ナフサ不足が食品スーパーの業績に大打撃をもたらしています。7月19日付の日経新聞によれば、業態別では下記の通り、スーパーだけが営業減益となっています。

▼小売り業態別の営業利益の前年同期比増減率

《出所》日本経済新聞：2026年7月19日上場小売65社（2026年3～5月期決算）

このように、全国的に食品スーパーだけが“一人負け”の様相を呈しています。包装類が高騰し、生鮮食品や総菜に欠かせないトレーやパックの値上がりによる原価上昇が響いているのです。一消費者の目線でコンビニに行ったり、ドラックストアやホームセンターを利用したり、百貨店に出向くことがありますが、これは興味深い現象ですね。

同様に、路線価上昇が不動産オーナーに大打撃をもたらしています。国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる、2026年分の路線価を発表しました。全国約31万地点の標準宅地の平均は前年対比で2.9％プラスとなり、現在の算出方法に変わった2010年以降で最大の上昇率になりました。

上昇は5年連続。国内外からの投資マネーや都市部を中心とする住宅需要、訪日客人気など複数の要因があると見られます。全国47都道府県の中で上昇率ベスト3は、東京都9.4％・沖縄県6.6％・大阪府5.1％です。このような現象を踏まえ、税理士として危惧するのは「相続税が想定よりも高くなる可能性が大きくなる」ということです。

２．土地の評価方法と「小規模宅地の特例」による減額措置

国税庁のデータによれば、相続する財産の中で、土地が占める割合はおよそ31.5％です。現金や預金（約35％）と並び、大きな割合を占めています。まずは保有財産としての「土地」の棚卸を通じ、現状把握が重要です。

土地の評価額の計算式は以下の通りです。

土地の相続税評価額 ＝ 路線価 × 補正率 × 面積

路線価は国税庁サイトにある「路線価図・評価倍率表」に掲載されています。調べたい土地の地域を選ぶと、地図上の道路に価格が千円単位で記載されています。

例えば、「300E」なら1平方メートル当たりの価格は30万円。道路に面した部分が10メートル、奥行きが18メートルという土地なら、30万円 × 1.00（奥行価格補正率） × 180平方メートル ＝ 5,400万円 が評価額です。数値に併記のアルファベットは借地権割合で、借地権が無い場合は計算時に考慮する必要はありません。

ただ上記計算式による評価額が想定よりも万一高くなっていても、「小規模宅地の特例」が適用できれば、相続税を大幅に安くできます。小規模宅地の特例とは、故人の自宅や事業用などの土地を相続した場合、土地の評価額を最大80％減額できる相続税の優遇制度です。

▼小規模宅地の特例の概要

３．特例適用の落とし穴！「同居の実態」に対する税務署の厳しい目

上記の中で「居住用宅地」において大きなポイントになるのは、相続人が被相続人（故人）と同居していたかどうかです。具体的な要件は以下の通りです。

▼同居の有無と適用要件

注意してほしいのは、住民票が同じでも、実際に同居していない場合、この特例が使えないということです。

こんなことを言えば、「税務署がそこまでわかるはずがないでしょ？」と思われる方がいらっしゃるかもしれません。しかし、税務署の調査能力を甘く見てはいけません。

実際に同居していたかどうかは、徹底的に調べられます。形式要件ではなく、実態要件まで満たしていなければ、この特例は使えませんので、くれぐれも注意して下さい。

4. おわりに

備えあれば憂いなし。路線価が5年連続の上昇傾向にある今、まずは現状把握に加え、出口戦略イメージを頭に入れておくことが大切です。詳しく知りたい方は、税理士や不動産専門会社にご相談ください。

当ブログを運営している三和都市開発は、 税理士とのパートナーシップを持っています。 相続に関するお悩みや、不動産資産の悩みについて お気軽にご相談ください。

【当ブログ執筆者】

TFPグループ
税理士法人トップ財務プロジェクト
社会保険労務士法人トップ労務マネージメント
税理士 中小企業診断士 代表兼CEO  岩佐 孝彦
TEL/06-4796-7771    mail/iwasa@tfp-j.com
公式サイト/www.tfp-j.com

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