売却を成功させるために必要なもの|大阪市の土地・底地|三和都市開発株式会社<

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不動産売却を成功させるポイント

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売却成功のために
必要なポイントとは

不動産の売却は、多くの方にとって初めての経験になると思います。わからないことも多い中で進めていかなければならないため、後になって「こうすればよかった」「前もって知っていればよかった」と思うことが出てくるかもしれません。

大阪市の三和都市開発株式会社は、売主様にとって満足のいく売却となるよう、精一杯お手伝いをいたします。ここでは費用や税金、契約など、売却の際に知っておきたいポイントをご紹介しますので、ぜひご一読ください。

不動産の売却時に必要な費用と
税金についてご案内します

不動産の売却時に必要な費用と税金についてご案内します

不動産を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかるため、売却金額がすべてそのまま手元に残るわけではありません。これを頭に入れておかないと、費用が発生した段階で「こんなはずではなかった」と慌てることにもなりかねません。

費用の主なものとしては、仲介手数料と税金が挙げられます。税金の金額は売却価格のほか、売却した不動産の種類や条件、タイミングによっても変わってきます。その他、引っ越し代や不用品の処分代など、こまごまとした費用もかかりますので、事前にチェックリストなどを作って用意しておくようにしましょう。

家や土地を売る時は
さまざま費用がかかります
仲介手数料 売却を仲介する不動産会社に、報酬として支払うお金です。仲介手数料は契約が成立した時点で請求されるもので、「成功報酬」あるいは「仲介報酬」とも呼ばれています。買取の場合は、仲介手数料は必要ありません。 登記費用 「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」など、不動産の売却時に必要な登記にかかる費用です。登録免許税以外には、司法書士に支払う手数料なども含まれます。
抵当権抹消費用
(該当者のみ)
住宅ローンを借り入れた際に不動産に設定された、抵当権を抹消する手続きのための費用です。不動産の売却時には、売主様がローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。 ローン返済費用 住宅ローンを完済しなければ、不動産を売却することはできません。売却時にまだ残債がある場合には、まずローンを全額繰り上げ返済する必要があります。その際、ローンの残高に加えて、繰り上げ返済事務手数料が必要です。
証明書発行費用 住民票や印鑑証明書など本人確認のための証明書やローン残高証明書など、各種証明書の発行費用です。 引っ越し費用・処分費用 新居に移るための引っ越し費用や、不要な家具や家電、家財道具、ゴミなどの処分費用も別途かかります。
売却の際は各種の税金もかかります
印紙税 不動産売買契約書に添付する収入印紙代です。売主様・買主様の分を1通ずつ作成する場合には、それぞれに添付する必要があります。金額は売買契約書の記載金額によって変わってきます。 登録免許税 不動産の名義を変更する時に支払う税金で、抵当権抹消登記や所有権移転登記を行う際に納付します。抵当権抹消登記の場合は1件につき1,000円、所有権移転登記の際は、固定資産税評価額の0.02%です。
消費税 不動産を売却する際、土地には消費税はかかりませんが、建物は消費税の課税対象となる場合があります。(個人の売却は不課税) 住民税・所得税 不動産の売却価格が購入価格を上回って利益が出た場合には、差額に住民税や所得税が課税されます。2037年12月までは、これに加えて東日本大震災の復興特別所得税もプラスされます。
仲介手数料の仕組みとは

仲介手数料の仕組みとは

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して売却が成立した際に、成功報酬として支払うものです。物件が売れる前に請求されることはありません。

簡単な計算式で求められますので、おおよその売却予想価格を使って、事前に計算しておくといいでしょう。

仲介手数料の支払いのタイミングは、売買契約時に半分、引き渡し時に半分としているところが大半です。ちなみに、仲介手数料には下限は設定されていません。また、この手数料には消費税がかかることも覚えておきましょう。

仲介手数料には上限があります

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法により、売却代金の段階によって上限が定められています。

取引額 報酬額
200万円以下 取引価格(税抜)
×5%+消費税
200万円超~400万円以下 取引価格(税抜)
×4%+2万円+消費税
400万円超 取引価格(税抜)
×3%+6万円+消費税

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契約不適合責任について

契約不適合責任について

「契約不適合責任」は、以前は「瑕疵(かし)担保責任」と呼ばれていました。これは簡単に言えば、契約内容に適合しないものに対する責任のことです。売買契約書に記載されている状態と、物件の実際の状態が異なっていたり、瑕疵(欠陥や不具合)があったりした場合に問われます。

具体的には物件に見えない傷や故障があった場合や、契約書に記載のないシロアリや雨漏りの被害があった場合などに、「契約内容と適合していないために責任を負う」ものです。

責任が認められた場合は、修繕や代替物の引き渡し、売買代金の減額などで対応することになります。後々のトラブルを避けるためにも、物件の正確な状況を契約書にきちんと明記することが重要なのです。

不動産売却(家・土地など)を
進めるために必要な書類

不動産売却の手続きを進める際には、売主様にあらかじめご用意いただかなくてはならない書類が何点かございます。下記リストを参考に、準備をお願いいたします。詳しくは当社までお気軽にお問い合わせください。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
売主様ご本人を確認するための書類です。共有名義になっている場合は、名義人全員の書類が必要です。本人確認書類は、発行から3か月以内のものとされていますので、最新の書類をご用意ください。
登記済権利書または登記識別情報
いわゆる「権利書」のことです。売主様、つまり登記名義人が、その物件の真の所有者であることを証明するための、大変重要な書類です。2005年以降は、登記済権利書の代わりに、登記識別情報が発行されている場合もあります。
固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額を確認する書類です。売却に伴う移転登記の際にも、登録免許税の算出に必要ですので、市区町村の窓口で、最新のものを取得しておくようにしましょう。
土地測量図・境界確認書
土地や一戸建て住宅の売却の際、権利関係の問題を避けるためにも必要な書類です。物件の面積や隣接する土地との境界線を明確にしておかないと、売却後にトラブルを招く可能性があります。事前に用意しておきましょう。
建築確認済証および検査済証、
建築設計図書・工事記録書等
一戸建て住宅の売却の際に必要となる書類です。建築確認済証・検査済証は、その物件がきちんと建築基準法に則って建てられているかどうかを証明します。残りの書類は必須ではありませんが、できれば手元に揃えておきましょう。
マンションの管理規約、
または使用細則などマンションの維持費等の書類
マンションの売買にあたって必要な書類です。特に中古マンションの場合、どのように管理されているか、そのマンションに住むためのルールはどのようなものかが示されていますので、手元にない場合は管理会社に問い合わせるなどして、事前に用意しておきましょう。
耐震診断報告書・アスベスト
使用調査報告書等
自然災害の多い我が国においては、地震の際の安全性も重視されます。新耐震基準が導入される以前に建設された物件の場合は、耐震診断報告書の提出が必要となることがあります。また、アスベスト使用調査報告書の用意もおすすめします。
その他の書類
物件購入時の契約書やパンフレット、広告なども、用意しておくといいでしょう。その他、住宅性能評価書、地盤調査報告書など、その物件についてのデータを示す書類があれば、事前に揃えておきましょう。

家を「売る」のは、他の誰かが「買う」ということです

家を「売る」のは、他の誰かが「買う」ということです

不動産の売却は、相手があってこそ成り立つものです。多くの方にとって、家を買うのはおそらく一生に一度のこと。それだけに買主様の方はご納得のいくまで検討し、時間をかけて決定します。

それに対し売主様の側には、「売りたい」というよりも「売らなければならない」事情の方が多いかもしれません。中には相続や離婚などで、突然の売却を迫られているケースもあるでしょう。

当社では、場合によっては「買取」という選択肢も視野に入れながら、売主様・買主様の双方にご満足いただけるマッチングを目指します。どうぞお気軽にご相談ください。

売る側にも買う側にも
それぞれ理由があります

家を売却したい理由
  • もっと広い家に住み替えるため
  • 転勤などで引っ越すことになった
  • まとまった資金が必要になったため
  • 親と同居することになった
  • 実家の建物を相続した/することになった
  • 住宅ローンの返済が難しくなった
  • 離婚したため
家を購入したい理由
  • 結婚するため
  • 家族に資産として残したい
  • 子供が成長したため、もっと広い住まいを探している
  • 階下への騒音などを気にせず、のびのびと子育てがしたい
  • ペットを飼いたいから
  • 庭のある家に住みたい
  • 自分の好みの家にリフォームしたい

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