物価高と新築マンション価格の高騰が進むインフレ時代。
2026年度税制改正で変わる不動産の相続税を、最新データをもとに
岩佐税理士がわかりやすく解説します。

目次
1. 年末年始の雑煮から実感した、身近に迫るインフレ
2. 新築マンション高騰が示す「年収10倍時代」の現実
3. 2026年度税制改正で封じられた不動産による相続税対策
4. マンション高騰と税制改正が重なる「不動産インフレ税」の時代へ

1. 年末年始の雑煮から実感した、身近に迫るインフレ

皆さん、年末年始いかがお過ごしでしたしょうか？
私は大晦日から元旦にかけて、両親と家族と共に岡山県の温泉郷の老舗旅館に宿泊しました。
おせち料理メニューとして、お餅の入った雑煮もあり、舌鼓を打たせて頂きました。
 
しかし今日の物価高による令和コメ騒動の余波で、2025年後半から2026年にかけて、もち米も大幅に値上がりしました。
主食用コメへの転作によって、1.2～1.6倍、時には2倍近く値上げされています。まさにインフレですね。

2. 新築マンション高騰が示す「年収10倍時代」の現実

不動産の世界でも、インフレが顕著になっています。新築マンションの高騰です。
2025年12月8日付の日経新聞にこんな記事が掲載されました。
 
『新築マンション、24都道府県で年収の10倍超に 「1馬力」では買えず』

 
記事によれば、建築コストや地価の上昇などを背景に販売価格が上がり、
全国の過半数にあたる24都道府県で平均価格がその地域の年収の10倍を超えました。
 
近畿圏の「新築マンションの年収倍率」以下の通りです。
 

全国平均は10.38倍で、2023年の10.09倍から2年連続で上昇しました。
年収の10倍超えは、新築マンションが「1馬力（働き手1人）」の家庭では買いづらくなっていることを示します。
 
35年ローンを前提に考えれば、物件価格は年収の5～7倍が現実的であると言われているのは、
8倍を超えれば、一般的に生活が苦しくなるからです。

3. 2026年度税制改正で封じられた不動産による相続税対策

実は最新の税制改正（2026年度税制改正大綱）にて実質的に「不動産のインフレ税」とも言える改正があり、
不動産活用による相続税対策に増税規定が入りました。

具体的には以下の2点の改正です。
 
 

その1：賃貸マンションの相続税評価改正
・現行：相続税評価額（路線価）
・今後：実勢時価（路線価NG）※課税上の弊害が無ければ、「取得価額×価格変動率×80％」の評価OK
・対象：相続開始前5年以内（購入後5年以内の相続）
・適用：2027年1月1日以後の相続より

その2：不動産小口化商品の相続税評価改正
・現行：相続税評価額（路線価）
・今後：実勢時価（路線価NG）※課税上の弊害が無ければ、「事業者が適正と評価した金額」もOK
・適用：2027年1月1日以後の相続より

 以上の改正により、緊急避難的な不動産投資による相続税対策は封鎖されました。
 
つまり、死期を悟った親御様があわてて不動産投資による相続税対策をしても、相続開始前5年以内の購入物件は、相続税評価額ではなく、実勢時価で評価されることになりました。
 
また、賃貸マンションやオフィスビルを共同で購入した形態によって、賃貸収入を分け合う投資商品としての性格を有する「不動産の小口化商品」の税効果も完全に封鎖されました。
 
従来は、購入価額3,000万円の小口化商品の相続税評価額が480万円まで圧縮できた事例もあり、国税庁が問題視したことが今回の増税規定の背景にあります。

4. マンション高騰と税制改正が重なる「不動産インフレ税」の時代へ

「2026年度税制改正大綱」の内容は、年収の10倍以上の水準までマンション価格が高騰する中で、実質的に「インフレ税」と言っても過言ではないでしょう。
インフレ税とは、物価上昇によってお金の価値が下がることで、政府の借金の返済負担が実質的に軽くなる一方、その分だけ国民の負担が大きくなることを意味します。
 
年始から米国によるベネズエラ攻撃や、中国による対日輸出規制強化など不穏な動きが国外でも見られます。
 
皆さんにおかれましては、2026年も低重心で不動産の目利き力を高めてほしいと思います。
今年もどうぞよろしくお願いします！

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【当ブログ執筆者】

TFPグループ
税理士法人トップ財務プロジェクト
社会保険労務士法人トップ労務マネージメント
税理士 中小企業診断士 代表兼CEO  岩佐 孝彦
TEL/06-4796-7771    mail/iwasa@tfp-j.com
公式サイト/www.tfp-j.com

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