離婚するときは、名義に関わらず持ち家も財産分与の対象になります。

住宅ローンが残っている場合、

果たして家はどのように財産分与することになるでしょうか。

 

---

目次

1. 家を売ってお金にかえてから2分の1にする

2. どちらかが住み続ける

3. 離婚時、家の財産分与で相談するべき専門家とは

---

 

 

1. 家を売ってお金にかえてから2分の1にする

 

住宅ローンの残債を完済させて家を売却する

離婚での財産分与は、2分の1にするのが一般的です。


 

しかし、家や不動産は分けることが難しいため

財産分与の中でも悩む方が多いのですが、

離婚時に売ることができればスッキリ分けられます。

 

住宅ローンが残っている場合、

完済しないと抵当権がはずれないため、
家を売ることができません。

また共有名義の家の場合は、
売却には名義人全ての同意が必要です。

 

それでも、いくつかの方法がありますので

売却を諦めるのはまだ早いです。
 

住宅ローンが残っている人が

どのようにして家を売ることができるか

みていきましょう。

 

預貯金で残りのローンが返せる人

一括で完済してから家を売却します。

家を売ってできたお金を、2分の1ずつ分け合えば
家の財産分与は完了です。

 

預貯金では残りのローンが返せない人

まず、住宅ローンの残債と、

家を売ったらいくらになるかを調べます。

 

もしも住宅ローンの残債が
家の売却金よりも少ない場合は

「アンダーローン」となります。
 

アンダーローンなら、

売却して得たお金でローンの残債を完済し

残ったお金を財産分与として
2分の1ずつ受け取ることができます。

 

ローン残債が多く
家を売ってもローンを完済できない場合は

「オーバーローン」となります。
 

オーバーローンの場合は、通常は家を売ることはできませんが、

どうしても家を売りたい時は「任意売却」という手段があります。

 

任意売却は、金融機関との交渉が必要であったり
以後クレジットカードが使えなくなるなど
デメリットも多いため慎重な判断が必要です。

任意売却についてはこちらのページをご覧ください
▶︎ローン遅延（任意売却）・離婚における売却

 

 

共有名義人が家の売却に同意しない場合

共有名義の持分だけ、第三者に売ることが可能です。

あまり現実的ではないですが、

たとえば相手側の親族が買い取るようなケースや、
条件によっては不動産会社が買い取る可能性もあります。

 

また、離婚時はそのままにして、

あとから相手に買い取ってもらうといった
パターンもあります。

 

 

2. どちらかが住み続ける
 

どちらが住宅ローンを払うのか
協議する必要があります。
 

住宅ローンの名義人は、住む住まないや

家の名義人である・なしに関わらず

完済まで払い続けなければなりません。

離婚しても夫が住宅ローンを払い続け
妻と子供が家に住み続けるといった選択を
とられる方もいますが、
「ずっと支払ってくれるかわからない」という

リスクがあります。


 

 

住宅ローンの名義人が、離婚後も住み続ける場合

 

そのまま、住宅ローンを払い続けて住めば良いのですが、

財産分与するために家の価値の2分の1を相手に

支払う必要があります。

 

そのため、家の価値を調べたり、

家の財産分与を違う形で行えないか協議したりします。

 

 

住宅ローンの名義人が夫で、離婚後、妻が住み続ける場合

　※夫と妻が逆の場合も同じです

 

何もしなければ、夫が住宅ローンを払い続けます。

 

以後の支払いは妻が負担するようにしたいときは、

次のような方法があります。

 

負担付贈与（免責的債務引受）

「住宅ローン付きで家をあげる」ことを
「負担付贈与」といいます。
 

また、離婚等を理由に住宅ローンの債務を
別の人に移転することを「免責的債務引受」と
いいます。

 

金融機関に「夫の住宅ローン債務を妻に移転したい」と相談し、

妻の審査が通れば負担付贈与ができます。
 

その後妻が住宅ローンを支払えなくなったとしても

元の夫に支払いの義務が及ぶことはありません。

 

※そもそも「免責的債務引受」を認めていない金融機関もあります。

 

 

夫婦間売買（住宅ローンの借り換え）
 

妻が夫から家を買う方法です。
売買金額は、不動産の時価で求めます。

 

共有名義の不動産の場合は、不動産の時価×共有持分割合で金額を求め、
夫の持分を買い取ることになります。

 

それだけでは、まだ住宅ローンは夫名義のままです。

手持ち資金で住宅ローンの残債が完済できれば、

気持ちよく区切りをつけることができるでしょう。

 

もし手持ち資金がない場合は、

住宅ローンの借り換えを検討します。

 

妻が新たに住宅ローンを組み、

夫の住宅ローンを完済させる方法です。

当然、そのときに組む住宅ローンは
家の時価で計算します。

 

完済と同時に家の名義は妻に変えることができ、

その後は妻が自身で住宅ローンを返済しながら

住み続けることができます。

 

住宅ローンの借り換え自体は離婚時に限って
利用されるものではありませんが、
離婚の際に利用する場合には

実質的には夫婦間売買での財産分与を内包した

やり方ということになります。

夫婦間売買や住宅ローンの借り換えは
複雑で難しい方法ですので、
検討する場合は早めに専門家へご相談されることを
おすすめします。


 

 

3. 離婚時、家の財産分与で相談するべき専門家とは

 

専門分野を広くカバーできる
相談相手をみつけよう

 

これまで、離婚時に家を財産分与する際、

住宅ローンが残っていたらどうするかということを

書いてきました。

 

家を売るにしても、住み続けるにしても、

さまざまな方法がありますが、いずれも

専門家に相談しないとわからないことが多いです。

 

どのケースにおいても、

・司法書士

・買取専門の不動産会社

・金融機関

・税理士

こういった方々とは関わりが出てきますので、

身近に信頼して相談できる会社があるかどうか

考えておくほうがよいでしょう。

 

このなかでも、買取専門の不動産会社は
各分野と手広くつながっている事が多く
離婚時での財産分与に関しても
一環した相談がしやすいです。
 

司法書士・税理士の先生と連携しており、

ときには金融機関との交渉も受け持ってくれるような

「離婚時の家の財産分与」に詳しい会社を
選ぶことをおすすめします。

 

または司法書士の先生が、

そういった不動産会社とのパイプを持っていることも

あります。

 

 

---

まとめ

離婚時、家も財産分与の対象になる。

売却してできたお金を2分の1にすることで

きれいに財産分与できます。
 

ただし住宅ローンが残っていると

家は簡単には売れません。
 

また、売らずに住み続けたい場合も、

住宅ローンは誰が払い続けるのかといった問題を

しっかり整理する必要があります。

---

 

 

当ブログを運営している三和都市開発は、 離婚での家の財産分与に関わるご相談も多く承っています。 司法書士・税理士とのパートナーシップもあり、 金融機関との交渉等もお手伝いすることが可能です。

 

 

三和都市開発の「離婚記事」一覧

▶ 家の財産分与 〜住宅ローンが残っている場合〜
▶ 財産分与 超基本
▶ お金の不安に4つの対策
▶ ［離婚と不動産］三和都市開発がお手伝いできること
▶ 慰謝料・財産分与・養育費の相場
▶ 特有財産とは？
▶ 離婚の全体的な流れ
▶ 財産分与・慰謝料

 

 

 

三和都市開発のブログ

不動産を所有されている方に向けた、不動産売却や相続税対策、不動産の有効活用に関する有益な情報を発信しています。大阪を中心に、数々の不動産売買と開発に携わってきた経験を活かしわかりやすく解説する記事のほか、税理士など専門家からの寄稿ブログ、気楽に楽しめる相続Web漫画など幅広いコンテンツを公開中です。