「銀行から督促状が届いたけれど、どうしていいか分からない」
「このままローンが払えなかったら、うちは競売にかけられてしまうの？」

住宅ローンの支払いが苦しくなり、誰にも相談できずに夜も眠れない。そんな悲痛な声を、私たちは数え切れないほど聞いてきました。

マイホームは、家族の思い出が詰まった大切な場所です。それを手放さなければならないかもしれないという恐怖は、言葉では言い表せないほどだと思います。

ただ、どうしても返済が難しい場合、行き着く先は「家を売却する」ことになります。その時、大きく分けて「競売（けいばい）」と「任意売却」という2つの道があるのをご存じでしょうか？

実はこの2つ、同じ「家を手放す」という結果でも、その後の生活や手元に残る借金の額が天と地ほど変わってきます。

「あの時、もっと早く相談していれば…」と後悔する方を一人でも減らしたい。そんな思いから、今回は競売と任意売却の決定的な違いと、どうすれば最悪の事態を避けられるのかを、現場のリアルな目線でお話しします。

目次
1. 「競売」と「任意売却」、結局何が違うの？
2. 競売を避けたほうがいい「本当の理由」
3. 任意売却にも「タイムリミット」があるんです
おわりに

「競売」と「任意売却」、結局何が違うの？

そもそも競売と任意売却って、何が違うのでしょうか。

一言でいえば、「誰が売却を進めるか」という主導権が全く違います。

競売は、お金を貸している金融機関が裁判所に申し立てを行い、国家権力によって「強制的に」家を売り飛ばされる手続きです。あなたの意思や希望は一切関係ありません。一方で任意売却は、金融機関の許可を得たうえで、あなた自身の意思で「一般的な不動産市場で」家を売却する方法です。

これだけでも大きな違いですが、実際に現場で見ていて一番恐ろしいのは「売れる金額の違い」です。

競売は驚くほど買い叩かれる

競売にかけられた家は、一般的に市場価格の5〜7割程度でしか売れません。なぜそんなに安いのか？それは、買う側にとってリスクだらけだからです。

競売物件は家の中を内覧することができません。どんなに家の中が傷んでいても、買った人が自分でお金をかけて直さなければならないんです（これを契約不適合責任が免責される、と言います）。さらに、もし元の住人が居座っていたら、買った人が自費で法的手続きをして追い出さなければならないこともあります。そんな面倒な物件を、わざわざ高く買う人はいませんよね。だから、競売は安く買い叩かれてしまうんです。

対して任意売却は、普通の不動産売買と同じように買主を探します。内覧もできますし、状況を分かって買ってくれる人を探すので、市場価格に近い値段（相場の8〜9割程度）で売ることができます。

競売を避けたほうがいい「本当の理由」

「どうせ家を失うなら、どっちでも同じじゃないか」そう思われるかもしれません。でも、正直に言います。競売には、メリットが一つもありません。売却価格が安いこと以外にも、精神的にも金銭的にも追い詰められる理由がたくさんあります。

近所に事情が知れ渡ってしまう

競売の手続きが始まると、裁判所の執行官という人が自宅にやってきて、家の外観や室内の状況を調査していきます。これ、拒否できないんです。そして、その写真や住所、家の情報などが「BIT」という不動産競売物件情報サイトや新聞などに公開されてしまいます。

「あそこのお宅、ローンが払えなくて競売にかけられたのね…」

近所の人や子どもの友達の親に、そんな風に噂されるのは、精神的に本当にしんどいですよね。任意売却なら、普通の家探しと同じように不動産サイトに載るだけなので、周りに事情を知られる心配はほとんどありません。

引越し費用も出ず、強制的に追い出される

競売で落札者が決まると、所有権は落札者に移ります。もし退去に応じなければ、裁判所の命令によって強制的に家財道具を運び出され、追い出されてしまいます。もちろん、引越し代なんて1円も出ません。

一方で任意売却なら、買主さんや金融機関と「〇月頃に引っ越したいのですが」と交渉することができます。さらに、交渉次第では売却代金の中から引越し費用（最大30万円程度など）を融通してもらえることもあります。この差は、新しい生活をスタートする上で本当に大きいはずです。

借金がごっそり残ってしまう

家を売っても、住宅ローンが全額返せるとは限りません。残った借金（残債）は、その後も払い続ける必要があります。先ほどお話しした通り、競売は売値が安いため、この「残る借金」が非常に大きくなります。おまけに、滞納している間の遅延損害金（年率14%など、とても高い利息です）や、裁判所に払う競売の申立費用（数十万円〜）まで上乗せされて請求されます。

任意売却なら、少しでも高く売ることでこの借金を減らすことができます。さらに売却後も、サービサーと呼ばれる債権回収会社と交渉して「今の収入なら月々1万円ずつなら払えます」といった具合に、無理のない範囲での分割払いに応じてもらえるケースが多いのです。

任意売却にも「タイムリミット」があるんです

「それなら絶対に任意売却がいい！」

そう思っていただけたなら、一つだけ強くお伝えしたいことがあります。

それは、任意売却には「明確なタイムリミットがある」ということです。いつでも好きな時にできるわけではありません。

タイムリミットは「競売の開札日前日」

銀行からの督促状を無視し続けると、だいたい半年ほどで「一括で全額返済してください（期限の利益の喪失）」という恐ろしい通知が届きます。その後、保証会社が代わりに借金を払い（代位弁済）、裁判所に競売の申し立てを行います。

裁判所が競売の入札をスタートさせ、一番高い値段をつけた人が決まる「開札日」。任意売却ができるのは、原則としてこの開札日の「前日」までです。

「なんだ、まだ時間があるじゃないか」と思われるかもしれません。でも、家を買ってくれる人を一般の市場から見つけて、ローンの残りをどうするか金融機関と交渉して、契約を結んで引渡しを終える……この一連の作業を終わらせるには、どんなに急いでも数ヶ月はかかります。

競売の通知が来てから慌てて相談に来られても、「もう時間がなくて、任意売却はできません…」とお断りせざるを得ないことが、本当に、本当によくあるんです。

「もう少し早く来てくれていたら、助けられたのに」

たち不動産業者が一番悔しい思いをする瞬間です。

悩み続ける前に、まずは私たちに話してみませんか

住宅ローンが払えなくなるなんて、誰だって最初は思っていなかったはずです。病気になってしまった、会社が倒産した、離婚することになった……人生、何が起こるか分かりません。自分を責めて、誰にも言えずに一人で抱え込んでしまう気持ちは痛いほど分かります。

ですが、どうか一人で悩まないでください。督促状を封の開いたまま机の引き出しにしまっていても、問題は解決しません。時間が経てば経つほど、遅延損害金は膨らみ、競売という最悪の結末が近づいてきます。

「この先、私たちの生活はどうなってしまうんだろう」 「少しでも借金を減らして、新しくやり直したい」

そんな思いを抱えているなら、まずは私たちにそのお悩みをお聞かせください。

私たちは、大阪を中心に任意売却や底地、再建築不可といった「ひと癖もふた癖もある不動産」の買取と問題解決に、長年現場で取り組んできました。一般の不動産会社では「うちでは無理です」と断られるような複雑な案件でも、顧問弁護士や税理士、司法書士と連携しながら、何とか打開策を見つけてきた自信があります。

任意売却は、あなたと金融機関の間に入って交渉する「不動産会社の腕と経験」がすべてです。あなたの「これから」の生活を守るために、一番良い答えを一緒に探し解決します。手遅れになってしまう前に、ほんの少しの勇気を出して、まずはご相談ください。

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