親が亡くなり、実家を相続することになった。誰も住む予定がないから手放して現金化したいけれど、名義変更の手続き（相続登記）はまだ何もしていない……。

「そもそも相続登記をしていない状態のまま、売りに出すことはできるの？」 「何から手をつければいいのか、全体の流れがさっぱり分からない」

そんな不安や戸惑いを抱えたまま、実家を放置していませんか？

2024年4月からスタートした法律の大改正により、今の令和の時代では「名義変更を後回しにしてボチボチ売る」という選択肢は通用しなくなりました。今回は、相続登記が未了の不動産を売却する前に絶対に知っておくべき注意点と、「登記・共有者確認・売却準備」までの正しい実務の流れを分かりやすく解説します。

目次
1. 結論：親の名義のままで第三者に売ることは「絶対に」できない
2. 迷ったらここから！「登記・共有者確認・売却準備」までの正しい流れ
3. 遺産分割がまとまらない・片付けができない場合の「近道」
4. 何もわからないからこそ、まずは専門家へ

1.結論：親の名義のままで第三者に売ることは「絶対に」できない

まず、最も重要なルールを最初にお伝えします。亡くなった親御さんの名義のまま、不動産を売却して買主に引き渡すことは、法律上絶対にできません。

「買い手が見つかったら、その人の名義に直接書き換えれば、登記費用が１回分浮くのでは？」と考える方もいますが、それは不可能です。

法務局で登記を変更するためには、必ず【亡くなった親 ➔ 相続人（あなた） ➔ 新しい買主】というように、名義を２段階で移さなければならないと決められています。

もし相続登記をしないまま無理に売却を進めようとすると、期日までに買主に名義を変更できず、「債務不履行による契約解除」や「多額の違約金・損害賠償」を請求されるという致命的なトラブルに発展するリスクがあります。

※根拠：e-Gov法令検索「民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）」より

「いつかやればいい」が通じない、国からのペナルティ

さらに、2024年4月からは「相続登記の義務化」が法的に施行されています。 不動産を相続したことを知った日から３年以内に名義変更の申請をしなければならず、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティ）が科されることになりました。

売る・売らないに関わらず、放置すれば国からペナルティを受ける時代になったという現実を、まずは重く受け止める必要があります。

2.迷ったらここから！「登記・共有者確認・売却準備」までの正しい流れ

何から始めればよいか分からないという方は、以下のステップ通りに、順番にクリアしていきましょう。

ステップ1：共有者（相続人）の確定と意思確認

不動産を売るためには、法律上の「正しい相続人」が誰なのかをすべて洗い出し、その全員が「売却に賛成していること」を確認しなければなりません。

まずは亡くなった親御さんの「出生から死亡までの一連の戸籍謄本」を集め、隠れた相続人がいないかを確定させます。その上で、兄弟や親族など他の相続人全員に「実家を売りたい」という意思を伝え、足並みを揃えます。一人でも反対者や音信不通の人がいれば、不動産全体を売ることはできません。

ステップ2：遺産分割協議書の作成と相続登記の実行

相続人が確定したら、全員で「この不動産を誰が引き継ぐか（または売って全員で分けるか）」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。これに全員が実印を押し、印鑑証明書を添えることで、初めて法的な効力を持ちます。

この協議書を持って法務局に申請し、まずは不動産の名義をあなたの単独名義（あるいは売却に協力する相続人の名義）へと変更（相続登記）します。この手続きが完了して初めて、売却活動のスタートラインに立つことができます。

ステップ3：売却準備（査定依頼と残置物の整理）

名義変更の目処が立ったら、いよいよ売却の準備です。 複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の実家の「客観的な市場価値」を把握しましょう。また、家の中に残された親御さんの家具や衣類、生活用品（残置物）の片付けを進めます。仲介で一般の買主に売る場合は、部屋をできるだけ綺麗にし、見栄えを良くしておくことが早期売却のコツとなります。

3.遺産分割がまとまらない・片付けができない場合の「近道」

「必要書類を集めるだけで気が遠くなる」 「兄弟間で意見が分かれていて、遺産分割協議書にハンコがもらえない」 「遠方に住んでいるから、実家の荷物の片付けに通うなんて体力的に無理だ」

一般の仲介で実家を売ろうとすると、これらすべての面倒な手続きを、あなたが主導してクリアしていかなければなりません。

もし、そうした労力をすべてスキップして、最速で手放したいのであれば、不動産買取業者への「現状のままの直接買取」を選択するのが、最も傷のない選択肢です。

プロの買取業者であれば、相続登記が終わっていない状態であっても、自社提携の司法書士を交えて、戸籍の収集から遺産分割のサポート、登記手続きまでを一括してバックアップしてくれます。 さらに、家の中の荷物もそのままで引き受けてくれるため、あなたが実家に通って汗を流す必要も、高額な片付け費用を事前に支払う必要もありません。

4.何もわからないからこそ、まずは専門家へ

不動産の相続手続きは、一生に何度も経験するものではありません。「何から始めればよいか分からない」というのは、当然のことです。

しかし、わからないからといって放置している期間は、そのまま「大増税や過料」というペナルティのリスクを背負い続ける期間になってしまいます。

まずは、最初の一歩として、プロの客観的なアドバイスを受けてみませんか？ 当社では、相続不動産に関する「相談・査定見積」を無料で承っております。

三和都市開発にご相談ください 大阪を中心に長年、私たちは現場で、数々の「登記が止まったままの実家」や「身内間で揉めてしまった相続物件」を解決してきました。 一人で悩んで時間を無駄にしてしまう前に、まずは私たちにすべてのお悩みをぶつけてください。あなたのご家族にとって最も手間のない、最適な出口戦略を一緒に見つけ出しましょう。ご連絡を心よりお待ちしております。

このブログを読まれた方におすすめの記事

▶︎共有名義の不動産を売却したい｜共有者が反対している場合の進め方
▶︎事業承継に必要な基礎知識！親しか知らない古い持ちビルに要注意
▶︎【兄弟の遺産相続】なぜ仲の良かった家族が豹変するのか？紛争の火種と賢い回避策
▶︎【戸籍謄本DX】 相続手続きの残暑のような疲れは来年なくなりそう