相続した空き家や土地を「どうしよう…」と悩まれる方は少なくありません。
近年はその解決策のひとつとして、2023年に始まった 「相続土地国庫帰属制度」 の利用が急速に広がっています。

一方で、実際には思った以上に費用がかかる点にも注意が必要です。

今回は制度の概要と費用感をシミュレーションし、
さらに不動産会社への売却という選択肢についてもご紹介します。

目次
1. 相続土地国庫帰属制度とは？
2. 国庫帰属できない土地の例
3. 実際にかかる費用のシミュレーション
4. 不動産会社に売却した方が良いケース

1. 相続土地国庫帰属制度とは？

制度の概要

2023年4月にスタートした制度で、相続や遺贈で取得した土地を国に引き渡せる仕組みです。
これにより、将来の固定資産税や近隣トラブルから解放されます。

ただし、建物が残っている土地は対象外。そのため、空き家を持っている場合は必ず解体して更地にする必要があります。

また、申請から承認までには数か月～1年程度かかるのが一般的で、
実務上は「8か月～1年」が目安です。
「時間と費用をかけても、必ず認められるとは限らない」点は押さえておく必要があります。

＜必ずかかってくる費用について＞
審査手数料：1筆あたり14,000円
負担金：土地の種類や面積に応じて算定。宅地100㎡で約55万円が目安

相続空き家の場合は、この他にも建物解体費、アスベスト調査費などがかかります。
詳しくは第３章にて試算します。

2. 国庫帰属できない土地の例

自分の土地が対象であるかどうかの確認を

制度は便利ですが、すべての土地が対象になるわけではありません。
審査の結果、以下のような土地は原則として国に引き取ってもらえません。

・相続以外で取得した土地（贈与や相続人以外への遺贈は不可）
・建物が残っている土地（空き家付きのままでは不可）
・担保権や賃借権など第三者の権利がついている土地
・境界が不明確な土地
・他人が利用している土地（通路・農道など）
・土壌汚染や地中埋設物がある土地、急傾斜地など管理費用が過大な土地

制度を検討する際は、まず 自分の土地が対象になるかどうか を確認することが大切です。

3. 実際にかかる費用のシミュレーション（大阪市内・木造30坪空き家）

解体費やアスベスト調査費のほか、
使える補助金もチェック

相続した空き家を国庫帰属させる場合、どれくらい費用がかかるのでしょうか。
大阪市内の木造30坪（約100㎡）の住宅を例に試算してみます。

・建物の解体費：約120～150万円
・アスベスト調査：約5～10万円
・国庫帰属の負担金：約55万円
・審査手数料：１筆14,000円

合計 約180～215万
※2022年から建築物の解体時にはアスベストの有無調査が義務化されています。調査は必須で、もしアスベストが検出されれば追加除去費用が数十万円単位で発生する場合もあります
※解体費は地域によって変動し、都市部の方が地方より高い傾向にあります。
※負担金・審査手数料は全国共通の算定方法となります。アスベスト調査費用は地域によってばらつきがあります。

＜補助金を活用した場合＞

大阪市には「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」など、空き家の解体補助があります。
補助率は解体費の最大2/3、上限75万～100万円（エリア条件による）となっており、
最大100万円の補助を受けられれば、実質負担は約80～115万円程度に軽減できます。

他にも「密集住宅市街地のための補助制度」でも解体費の補助が出る場合があります。
ただし申請条件や対象地域が限られるため、必ず事前確認が必要です。

4. 不動産会社に売却した方が良いケース

費用負担を無くすなら不動産会社へ売却
売りづらい物件は再生・開発型の会社がおすすめ

国庫帰属は「確実に処分できる」点が魅力ですが、お金はかかる一方で手元に収入は入りません。

一方、不動産会社に買い取ってもらえば、解体せずにそのまま買い取ってもらえる場合がああります。
都市部や駅近の土地なら数百万円以上の買取価格が期待でき、手続きもスピーディーで、1～2か月で現金化できることもあるでしょう。

条件が良ければ「国庫帰属でお金を払う」より、「買取でお金を受け取る」方が圧倒的に有利ですが、どの不動産会社でも買い取れるわけではありません。
不動産会社といっても、扱う物件や得意分野は大きく異なります。
「どこに頼んでも同じ」ではなく、依頼先の選び方によって結果は大きく変わります。
 

再販型の会社

基本的に 大手や都市部に強い不動産会社 が多いです。
・買い取った土地や建物を整備して、再度エンドユーザーに売る ことがビジネスモデル。
・いわば「買取再販業者」と呼ばれるカテゴリです。
・大手企業や全国展開している会社に多く、広告力・販売網を持っているのが強み。
・ただし「条件の良い物件」を中心に扱うので、狭小地や再建築不可物件は苦手。

「規模・立地・再販売力」に強みを持つ一方で、難物件は対象外になりやすいです。

投資型の会社

賃貸経営や収益物件の運用 を目的に不動産を扱う会社です。再販型と違って、土地そのものより「利回り＝どれだけ家賃収入が入るか」を重視します。

・買った物件を長期的に保有して賃貸経営、または投資家へ販売
・立地や広さよりも、家賃収入の見込み（利回り）
・アパート・マンション・戸建賃貸・一棟ビルなど収益性のあるものを扱う
・都市部だけでなく、賃貸需要が見込める地方都市でも活動

空き家や再建築不可の土地など、収益化が難しいものは対象外になりやすいです。

再生・開発型の会社

いわゆる “難物件”を扱える専門性やノウハウを持つ会社 です。

対象物件
・底地・借地権付き物件
・狭小地や変形地
・再建築不可物件
・老朽長屋、事故物件、境界未確定地
・地域によっては空き家・空きビルも対象

強み
・解体やリノベーションのノウハウを持っている
・投資家やリノベ需要とのパイプがある
・地域に根ざした経験から、出口戦略を複数持っている

普通の会社が避ける物件でも相談でき、解体・リノベ・法務処理までワンストップ対応が可能です。
大手に比べ知名度は低いが、実務力は高いといえます。

5.まとめ

国庫帰属制度は確実に土地を処分できる方法ですが、建物を解体したうえで負担金を納める必要があり、
少なくとも20万円〜100万円以上の費用がかかります。
申請から承認までは平均で8か月から1年ほどの期間を要する点にも注意が必要。
都市部の土地であれば、不動産会社に売却したほうが現金化できる分だけ有利になるケースも多く見られます。
中でも、底地や狭小地、老朽建物といった難しい物件でも買取可能なノウハウを持ち、
再生や開発によって新しい価値を生み出せる不動産会社に相談するのがおすすめです。

三和都市開発にご相談ください 大阪市で創業30余年。 底地や狭小地、再建築不可や老朽長屋といった難しい物件でも買い取り、 リノベーションや再生によって新しい価値を生み出してきました。 相続した空き家や土地の処分でお悩みなら、 まずはお気軽に三和都市開発へご相談ください。

このブログを読まれた方におすすめの記事

▶︎［大阪の安全なところ］地震に強い×治安の良い地域ランキング 〜南海トラフや強盗に備える〜
▶︎もう悩まない！空き家の片付けをスムーズに進める5つの秘訣
▶︎空家の管理方法 〜法改正された空家対策特別措置法もチェック〜
▶︎管理不全空家ってなに？いつから施行されるの？ 空家等対策の推進に関する特別措置法の改正法案について