大阪では、2025年の万博を終えた後も、2030年のIR開業という大イベントが控えています。
そんななか、古家や相続不動産を「今売るべきか、待つべきか」で迷う方が多くいらっしゃいます。
この記事では、大阪の不動産売却に最適なタイミングをデータと再開発情報をもとに解説します。

目次
1. 万博が終わった後、不動産はどう動く？
2. IRが開業すると、不動産需要は再び上がる！
3. でも…放置はリスクにつながるんです
4. 売却に向けて今から準備するステップ
　2026年：資産の棚卸し
　2027年：相場チェックと査定依頼
　2028年：売却活動を本格化
　2029年：IR直前で売却
5. 鉄道や再開発の動きも追い風に
6. 相続や資産をお持ちの方は今こそ準備を
7. 一緒に「より良い売り方」を考えましょう！

1. 万博が終わった後、不動産はどう動く？

早く売りたいなら万博終了前に駆け込みを!

2025年10月、大阪・関西万博が閉幕します。
この半年間は本当ににぎわいました。たとえば2025年7月末時点で来場者数はすでに1,700万人超（日本国際博覧会協会発表）。
宿泊需要はピークに近づき、不動産価格も押し上げられているのが現状です。

ただし、その後は観光客が落ち着き、一時的に民泊やホテル需要も鈍化する可能性があります。
実際、2010年の上海万博後にも「特需の後の一服」が確認されています。

〜2010年の上海万博の際の不動産の動き〜
開催前後に住宅価格が大きく上昇し、投資需要も高まりました。
閉幕後の2011年は特需が一服し、過熱感が冷めて一時的に落ち着きましたが、
2012年からは都市整備や人口流入を背景に、長期的に上昇基調となりました。
万博は短期的な特需と落ち着きを経て、都市全体の価値を底上げする傾向があるといえます。
 

特需を享受したい・閉幕後の一時的な需要の落ち込みは避けたいと考える場合は、
万博が完全に終わる前に不動産会社に相談してみてください。

9月から10月は例年でも不動産会社の繁忙期に当たりますので、売り時を逃さないためにも早めの相談がおすすめです。
 

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出典
・上海市観光局　・Arab News Japan
・上海万博後の不動産動向について...学術論文“Assess Impact of Expo 2010 on House Price Based on Mathematical Model"（Springer, 2011）「万博による住宅価格の不安定化（急騰と小休止）」

2. IRが開業すると、不動産需要は再び上がる！

未来への架け橋：IR開業が大阪を変える

万博の特需を逃してしまっても、次のビッグウェーブ＝大阪IRの開業が2030年秋ごろに予定されています。

大阪IRは「観光需要＋ビジネス需要＋交通インフラ＋雇用創出」という複数の要因で、
不動産価格を押し上げ、また安定させる追い風になります。

特に 夢洲へのアクセスが良いエリアの住宅・商業用不動産は価格上昇の可能性が高いといえるでしょう。

さらに、IR開業を契機に 海外投資家の不動産購入が増える傾向 が見込まれます。
外国資本の流入は取引市場を活性化させ、相場を押し上げる要素となるため、
国内の売却オーナーにとっても大きなチャンスになる可能性があります。
 

大阪IRの概要（2025年8月時点）

正式名称：大阪・夢洲地区特定複合観光施設区域の整備計画（通称「大阪IR」）
開業予定：2030年秋（当初2029年 → 延期）
場所：夢洲（大阪湾の人工島、万博隣接）
運営主体：大阪IR株式会社（MGMリゾーツ＆オリックス中心）
施設内容：カジノ（最大3%）、ホテル2,500室、国際会議場、展示場、商業施設、劇場など
年間集客見込み：約2,000万人（大阪府試算）
インバウンド効果：観光＋MICE＋エンタメの複合需要

出典
・大阪府IR整備計画　・Bloomberg　・大阪市IR機構

3. でも…放置はリスクにつながるんです

動かない間に資産は減っていくかもしれません

IRがまだ先だから「置いておいても大丈夫かな」と思うのは危険です。
大阪市の空き家率は約13％と全国平均より高く、放置リスクは年々増しています。

空き家を放置すると下記のように様々なコストがかかります。

* 固定資産税や管理費用がかさむ
* 老朽化で修繕費が増える
* 草木や害虫、防犯対応など近隣トラブルもリスク

築40年戸建てだと、年間約11.2万円の固定資産税がかかり、「特定空き家」に指定されると税額は最大6倍に。

さらに、売却の準備を後回しにすると、市場が動いたときに波に乗れず取り残される可能性も。
IRが不動産市場に与えるインパクトは大きいからこそ、今から準備が必要です。

出典
・大阪市「住宅・土地統計調査（令和5年版）」
 

4. 売却に向けて今から準備するステップ

賢い売り方は“準備力”と“良い不動産会社選び”で決まる

売ろうと思った時に慌てなくていいように、2026〜2029年にかけて段階的に準備していきましょう。

▶︎2026年：資産の棚卸し

自分や家族が所有する不動産（空き家・相続予定の家・遊休地など）をリストにし、固定資産税や管理コストを整理しましょう。
さらに、この段階から 業者選びを意識しておくことも大切です。
「地元に強い会社か、大手か」「担当者との相性はどうか」。複数の不動産会社に早めに問い合わせ、担当者に会って比較しておくことで、後々の安心感が変わります。

▶︎2027年：相場チェックと査定依頼

近畿レインズの統計によると、2023年の大阪市中古戸建て成約件数は前年同期比＋19.4％。
この年は、複数の不動産会社から査定を取って比較するのがポイント。
査定額の根拠説明が明確か、担当者がこちらの事情を理解してくれるかを確認し、担当者の力量と相性を見極める年です。

出典：近畿レインズ「2025年1〜3月期市場動向」

▶︎2028年：売却活動を本格化

JLL調査によると、2024年の大阪不動産投資額は観測開始以来の最高水準。投資家の関心は高い状態が続いています。
また都市部の住宅が売れるまでの期間は平均3〜6ヶ月、空き家など条件の悪い物件だと1年以上かかることもあります。

実際に売り出す段階では、広告戦略や内覧対応を 不動産会社の担当者と二人三脚で進めることがカギです。
担当者との連携がスムーズなら、販売スピードも成約率も大きく変わります。

出典：JLLレポート , Old Houses Japan

▶︎2029年：IR直前で売却

海外のIR都市（シンガポール・マカオ）では「開業直前に価格がピーク」という傾向が確認されています。
大阪も同じ動きになる可能性が高いでしょう。

この段階では、価格交渉や契約条件の調整で不動産会社の力量が試されるフェーズ。
自分の譲れない条件を共有し、担当者と共に出口戦略を描くことで、納得のいく売却につながります。

出典：CAS「IR経済・社会影響調査」

5. 鉄道や再開発の動きも追い風に

交通・街の進化が資産価値を底上げ！

道路や駅の整備・街の再開発は資産価値に直結します。

中央線延伸（2025年）
夢洲へ延伸し、万博とIRの玄関口としてアクセス向上。以前までの「夢洲は孤立した島」という印象が変わります。

森之宮新駅（2028年）
大阪公立大学の森之宮キャンパス新設に合わせて開業。学生・研究者の流入があり、東部エリアの賃貸・商業需要も増加。

なにわ筋線（2031年予定）
大阪駅北梅田〜難波を直結。観光と通勤利便が上がり、西区・浪速区の注目度がUP。

うめきた2期（グラングリーン大阪）
梅田北側で公園・オフィス・商業再開発が進行中。大阪の玄関口のブランド感がさらに強化されます。
 

出典：大阪市・大阪メトロ・JR西日本・国交省公開資料

6. 相続対策が気になる方や資産をお持ちの方は今こそ準備を

今動くことで、税制優遇も受けやすくなる

国交省の調査によれば、相続発生から1年以内に売却される不動産の約4割は空き家状態。
相続不動産を早期に整理することで得られる制度やメリットもあるため、
ずるずると空き家にしてしまう前に動くようにしましょう。

・小規模宅地の特例：相続税を最大80％減額可能（条件あり）
・譲渡所得の特別控除：「空き家を売った場合の3000万円控除」が使えるケースも

これらの制度は期限や条件があるため、早めに動いて専門家に相談することが大切です。

三和都市開発は税理士の先生とも連携しています。
▶︎ 岩佐税理士 寄稿ブログ一覧はこちら！

出典：国土交通省「空き家に関する実態調査」

7. まとめ：一緒に“より良い売り方”を考えましょう！

最高の結果は“研いだ斧”から

エイブラハム・リンカーンはこう言いました。
「木を切り倒すのに6時間くれたら、最初の4時間は斧研ぎに費やす」

満足いく売り方を望むなら、準備が最も大切です。

・万博後（2025〜26年）：売却検討が増えるタイミング
・2026〜27年：資産棚卸し・査定依頼で準備開始
・2028年：IR直前の需要を取り込む売却活動
・2029年：ピークで売却完了

「うちの家、どうしたらいいかな？」
「IRまで待つべき？早めに売るべき？」

そんな相談、お気軽にどうぞ。準備した人だけが「より良い売り方」を実現できます。

「ちょっと話を聞いてみたい」 そのくらい軽い気持ちで大丈夫です。 あなたの不動産が「いつ売るのがベストか」、一緒に考えてみませんか？

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