1. 民泊オーナーにとっての2026年

2026年は「整理」の段階に入る年

民泊は、もともとしっかりした法律が初めから用意されていたわけではありませんでした。
外国人観光客の増加や、空き家・空き部屋の活用が進むなかで、2008年ごろから民泊という事業スタイルが徐々に広がっていったのです。

その後法整備が進み、2018年に「民泊新法（住宅宿泊事業法）」が制定され、一定のルールに則った営業を求められるようになりました。
民泊新法は届出制で、家主居住型（ホームステイ型）および家主不在型（投資型）を対象としており、年間営業日数（180日以内であること）などの内容が盛り込まれています。

2025年には改正旅館業法が施行され、民泊を含む宿泊事業の衛生や管理方法への規制が強化傾向にあります。

2026年は、民泊を増やすという方向性ではなく、これまで広がってきた民泊をルールに沿って整理していくという目的に法改正が予定されています。

民泊オーナーにとっては「なんとなく続けてこれた」という状態から、「これからも続けられるかどうか」を一度立ち止まって考えてみるきっかけの年になるでしょう。

2. 民泊オーナーに関係する主な法改正

ここでは、2025年末時点の法改正大綱などをもとに、民泊オーナーに関係するものを整理していきます。

① 民泊新法（住宅宿泊事業法）の改正

民泊新法は、一般の住宅を使って民泊を行う際の基本的なルールを定めた法律です。
2026年度に向けた改正の動きは、すでにあるルールをより実効性のあるものにしていく方向性だと考えられています。

現時点（2026年2月1日）では、住宅宿泊事業法の具体的な改正条文は公表されていませんが、
確認が必要になりそうな内容とその例を挙げていきますので参考にしてください。

1. 届出内容と実際の運営状況が合っているか
例）
⚫︎届出では「オーナー自主管理」としているが、実際は管理会社が運営している
⚫︎届出時の間取り・利用範囲と、実際に宿泊させている範囲が違っている
⚫︎届出後に運営方法を変えたが、内容を更新していない　など

2. 管理体制がきちんと機能しているか
例）
⚫︎管理会社に任せているが、緊急時の連絡先や対応内容を把握していない
⚫︎夜間や休日にトラブルが起きた際の対応ルールが曖昧
⚫︎実際には誰が責任者なのか、説明できない　など

3. 近隣への配慮が形だけになっていないか
例）
⚫︎注意書きは掲示しているが、内容が外国人宿泊者に伝わっていない
⚫︎苦情があっても、対応の記録や改善がされていない
⚫︎連絡先は掲示しているが、実際につながらない　など

今後は、民泊の管理体制を説明できることがこれまで以上に重要になりますね。

② 建築基準法の改正

建築基準法は、建物の安全性や使い方について定めた、建物の基本ルールとなる法律です。

2026年に向けた改正では、建物の用途や使い方が実際の状態と合っているかどうかを
より丁寧に確認していく方向性が示されています。

これまで民泊では、建築基準法について深く意識せずに運営している民泊オーナーも存在していました。

しかし今後は、建物の用途や構造、規模、立地条件（用途地域など）について精査される可能性があり、
ルールから外れている場合は、対応を求められるようになることになるでしょう。

これまで曖昧にしていた部分が、国からの確認や整理の対象になりやすくなります・

③ 建築物省エネ法の改正

建築省エネ法は、建物の断熱性能や設備性能など、エネルギー効率に関する基準を定めた法律です。

2025年以降、新築の建築を中心に省エネ基準の適合が段階的に義務化されてきました。
2026年度に向けては、建物の用途や規模に応じた省エネ性能への意識がより一層高まる可能性が示されています。

民泊の場合、短期間で利用者が入れ替わったり、空調・給湯設備の使用頻度が高くなりやすいといった特徴があるため、建物の性能や設備状況について、注目されやすくなると考えられます。

今後の制度や市場の動きに注目し、建物の性能や設備状況を把握しておくと良いでしょう。

④ 消防法関連規則の見直し

消防法は、火災が起きた時に人命を守るためのルールを定めた法律で、
建物の用途や使われ方に応じて、必要な設備や管理体制が求められています。

民泊は、一般の住宅と同じ建物であっても、不特定多数の人が利用する点で通常の住居とは異なる側面があります。
そのため消防法との関係ではこれまでも一定の対応が求められてきましたが、曖昧なまま運用されてきたケースも見られました。

2026年に向けた見直しでは、「誰が使う建物なのか」「どのように管理されているのか」といった点を踏まえ、安全対策が整理されていく方向性が示されています。

⚫︎火災時の避難経路が分かりやすいか
⚫︎非常時の連絡体制が整っているか
⚫︎設備や注意表示が適切に設置されているか

...といった民泊としての安全面を見直される機会が増えることになるでしょう。

なお、民泊の運営形態や提供方法によっては、住宅宿泊事業法ではなく、旅館業法の対象として扱われる可能性もあります。
「どの法律の枠組みで運営しているのか」を一度整理しておくことがトラブル防止につながります。
 

3. 民泊オーナーが今から考えておきたいこと

できる・できないよりも「説明できるか」が問われる

今回の法改正に共通しているのは、民泊を一律に制限することではなく、
どのような体制で運営されているのかをきちんと説明できるかどうかが重視されている点です。

管理体制や、建物の使い方がルールに合っているか、安全面への配慮がなされているのかなどをポイントに現状を見直し、今後の対策を考える必要があります。

今の運営を「どの制度で続けるか」を整理する

民泊オーナーの方は、これまで見てきた法改正の方向性に照らしてみて、
これからも同じようにやっていけるかどうかを考える時期に来ています。

具体的には以下のような点を踏まえて検討すると良いでしょう。

⚫︎住宅宿泊事業法（民泊新法）として続けていけるのか
⚫︎特区民泊から別の制度へ移行する可能性はあるのか
⚫︎旅館業法への切り替えが現実的な選択肢になるのか

実際の運営日数や立地条件、建物の構造や設備によっては、民泊新法よりも旅館業法の方が合っているケースもあります。

場合によっては、民泊以外の活用方法に目をむけるきっかけになることもあるでしょう。

法改正と聞くと「また面倒だなあ」なんて思ってしまいますが、
2026年度は自分の物件の運営状況や管理について見直す機会にすると良いのではないでしょうか。

4. 困った時の相談先

まずは行政へ、そして実際は専門家へ

民泊に関するルールや制度については、まずは自治体などの行政窓口に確認するのが基本です。
例えば、以下のようなことは行政に事実確認をすることで整理できます。

⚫︎自分の物件がどの制度に該当するのか
⚫︎特区民泊や民泊新法の扱いはどうなるのか
⚫︎今後、どのような点に注意すべきか

一方で、「制度はわかったけれど、実際にどう動けばいいのか」「この物件はどう活かせば良いのか」といった判断は、実務の視点が必要になります。

大阪の土地や物件の売買をはじめ、民泊運営・管理に関することは、ぜひ当ブログを運営している三和都市開発へご相談ください。
現状や運営方針を踏まえた上で、民泊を続けるのか、制度の切り替えを検討するのか、売却を視野に入れるのかなど、現実的な選択肢を一緒に整理しましょう。

また、法律や税金に関することも、専門家と連携してフォローすることが可能です。
「まだ困ってないけれど、このままで大丈夫か確認したい」そんな段階でのご相談でも問題ありません。

このブログを読まれた方におすすめの記事

▶︎［大阪の安全なところ］地震に強い×治安の良い地域ランキング 〜南海トラフや強盗に備える〜
▶︎そろそろ本気で向き合おう。2026年のサブリース問題とは？
▶︎民泊の宗教対応ガイド｜ムスリム対応とインバウンド集客で選ばれる宿に
▶︎大阪の不動産売却は万博後がチャンス？それともIR直前？─空き家・相続物件オーナー必見